Une revente LMNP, ça se prépare. Fiscalité, état du logement, papiers en règle : vous devez tout prendre en considération pour attirer les acheteurs. Choisissez bien le moment auquel vous vendez et ayez un professionnel à vos côtés pour vendre vite et gagner plus d’argent.
Maîtriser la fiscalité liée à la revente LMNP
La fiscalité joue un rôle primordial dans le calcul de votre gain réel suite à une revente LMNP. Beaucoup de propriétaires sous-estiment cet aspect, alors qu’il agit sur le bénéfice final. Aussi, bien avant l’achat en LMNP, vous devez déjà prévoir une stratégie de revente. Ceci veut dire que vous devez bien comprendre le fonctionnement de l’imposition des plus-values et choisir le régime fiscal le plus avantageux pour votre situation.
La simplicité du Micro-BIC
Le régime micro-BIC s’applique si vos recettes locatives ne dépassent pas un certain seuil. Ce dispositif permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %, ce qui réduit votre base imposable. En revanche, il ne prend pas en compte l’amortissement du bien ni les charges réelles que vous supportez.
Lors d’une revente LMNP, ce régime simplifié peut vous sembler attractif par sa simplicité. Mais au final, il ne vous est pas favorable si vous avez investi dans un bien nécessitant des frais importants ou si vous avez déjà profité de déductions au fil des années.
La réduction de l’imposition grâce au régime réel
Le régime réel, souvent choisi par les investisseurs en location meublée, permet de déduire les charges réelles : frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux, amortissement.
Lors de la revente LMNP, l’un des atouts de ce régime réside dans le calcul de la plus-value. Contrairement à ce que beaucoup pensent, l’amortissement pratiqué au fil des années n’est pas réintégré dans la base de calcul de la plus-value immobilière. Cela signifie que vous bénéficiez d’avantages fiscaux au moment de céder le bien.
L’intervention d’un expert-comptable
La fiscalité d’une revente LMNP n’est pas toujours simple à comprendre, car elle dépend de nombreux paramètres :
- durée pendant laquelle vous êtes propriétaire du bien,
- régime fiscal choisi, montant des recettes locatives,
- éventuelles exonérations
C’est pourquoi l’accompagnement d’un expert-comptable spécialisé en location meublée vous sera d’une grande aide. Ce professionnel analyse votre dossier, calcule la plus-value imposable et anticipe l’impact fiscal global. Il peut également vous concevoir la meilleure stratégie. Par exemple, il peut vous conseiller de conserver le bien pendant quelques années supplémentaires pour bénéficier d’abattements progressifs engendrés par la durée pendant laquelle le bien vous a appartenu.
Préparer le bien à la revente et réunir tous les documents
Plus votre logement inspire confiance et présente des documents en ordre, plus la vente a des chances d’aboutir rapidement, au bon prix de surcroît.
Vérifiez l’état du logement et améliorez-le si nécessaire
Avant de proposer un bien à la vente, vérifiez son état général. Les acquéreurs cherchent un logement prêt à être exploité immédiatement, sans travaux coûteux à réaliser. Vérifiez la peinture, l’état des sols, le bon fonctionnement de l’électroménager et la qualité du mobilier. Dans le cadre d’une revente LMNP, l’équipement est inclus dans la transaction, et son état influe sur la valeur perçue. Rafraîchissez les murs, remplacez un meuble abîmé ou réparez une installation défaillante. C’est de cette manière que vous renforcez l’attrait du bien et limitez les marges de négociation des acheteurs.
Rassemblez les documents essentiels
Un dossier complet accélère une revente LMNP. Préparez le titre de propriété, les diagnostics techniques obligatoires (performance énergétique, électricité, amiante), le bail commercial ou le contrat de gestion en cours, les états des lieux, ainsi que les justificatifs des loyers encaissés. Joignez également au dossier les factures d’entretien et les preuves des investissements réalisés dans le logement. Ces éléments rassurent l’acquéreur, qui pourra analyser la rentabilité passée et la pérennité de l’exploitation. Présentez des documents bien classés et facilement consultables.
Mettez le bien en valeur
Un nettoyage complet, un mobilier agencé avec soin et une décoration sobre font naître chez l’acheteur un coup de cœur immédiat. Si le logement est occupé, assurez-vous que les visites se fassent dans un cadre ordonné et accueillant. Investissez dans des photos professionnelles pour mieux capter l’attention des acheteurs potentiels sur les annonces.
Dans la revente LMNP, un bien présenté avec soin se démarque rapidement de ses concurrents sur le marché. Vous augmentez vos chances de conclure une vente à votre avantage.
Choisir le bon moment pour revendre
Observez l’évolution du marché, l’environnement économique et la fiscalité pour déterminer le moment le plus favorable pour céder votre logement meublé.
Surveillez en premier lieu la conjoncture immobilière
Les prix varient selon l’offre et la demande. Un marché en tension peut rapidement faire grimper la valeur de votre bien. L’analyse des tendances locales est essentielle : un secteur où les résidences étudiantes se remplissent vite ou une zone où la demande en résidences de tourisme est élevée offre de meilleures perspectives de revente LMNP.
Consultez les rapports publiés par les notaires ou les agences spécialisées pour être au courant des hausses ou baisses de prix dans votre zone géographique.
Les taux d’intérêt ne sont pas à négliger
Lorsque les taux sont bas, les acquéreurs trouvent plus facilement un financement, ce qui stimule la demande. À l’inverse, une remontée des taux peut freiner les acheteurs, rallonger les délais de vente et réduire vos marges de négociation. Anticipez ces évolutions et vendez dans un contexte de taux attractifs pour conclure rapidement à un prix intéressant.
Le moment de la revente LMNP dépend de votre stratégie patrimoniale
Parfois, attendre quelques années supplémentaires permet de profiter d’abattements fiscaux sur la plus-value liés à la durée durant laquelle vous êtes propriétaire. Dans d’autres cas, vendre tôt permet de réinvestir rapidement dans un projet plus rentable. La réflexion doit donc inclure vos objectifs financiers à moyen et long terme, et non uniquement l’état du marché.
Tenez compte des cycles des résidences gérées
Les baux commerciaux ont souvent une durée de neuf ans. La mise en vente juste avant le renouvellement peut compliquer la transaction, car l’acheteur potentiel s’interrogera sur les conditions du nouveau bail. En revanche, une vente peu après un renouvellement rassure les investisseurs et rend le bien très attractif.
Choisir un bon professionnel pour sécuriser les démarches
La revente LMNP renferme des dimensions juridiques, fiscales et financières parfois complexes. Même si certains investisseurs envisagent de gérer seuls la transaction, l’accompagnement d’un professionnel spécialisé est la meilleure garantie de réussite. Son expertise vous permet d’éviter les pièges, de gagner du temps et surtout d’augmenter vos chances de vendre au prix juste.
Pourquoi faire appel à un professionnel ?
Une agence ou un conseiller spécialisé dans la revente LMNP dispose d’une connaissance du marché et de ses particularités. Contrairement à une transaction immobilière classique, la vente d’un bien meublé implique des spécificités fiscales et contractuelles qu’il est indispensable de maîtriser. Le professionnel sait identifier les profils d’acheteurs les plus susceptibles d’investir : particuliers en quête de revenus complémentaires, fonds spécialisés ou encore expatriés cherchant un rendement élevé. De plus, il maîtrise les obligations fiscales et juridiques rattachées au bail commercial, aux amortissements et au calcul des plus-values. Cette expertise réduit les risques d’erreur et rassure les acquéreurs.
Les critères pour choisir le bon professionnel
Soignez le choix de votre intermédiaire si vous voulez que la revente LMNP soit une réussite. Plusieurs critères doivent vous guider dans votre prise de décision.
- Tout d’abord, son expérience dans la location meublée est déterminante : Revenu Pierre, créé en 2007, est habitué à ce type de transaction ce qui fait que ses experts connaissent les subtilités du marché. Ils sauront répondre aux interrogations des acheteurs.
- Par ailleurs, un interlocuteur fiable détaille sa rémunération.
- En outre, plus il dispose d’une base de données d’investisseurs, plus la vente pourra se conclure rapidement et dans de bonnes conditions. D’autre part, un bon intermédiaire vous accompagne sur la fiscalité, vous aide à préparer votre dossier et à rassembler les documents.
- Enfin, les bons avis clients et les références sont la preuve de la qualité de l’accompagnement proposé et du sérieux du professionnel.
